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LEI Nº 12.112 DE9 DE DEZEMBRO DE 2009.

Mensagem de veto

Altera a Lei 8245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

OPRESIDENTEDAREPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o Esta Lei introduz alteração na Lei 8245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o A Lei 8245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

...................................................................................” (NR)

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

Art. 13. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o (VETADO)”

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

Art. 40. ........................................................................

..............................................................................................

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

.............................................................................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

Art. 52. .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o (VETADO)”

Art. 59. ...........................................................................

§ 1o ................................................................................

..............................................................................................

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

.............................................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

.............................................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o ................................................................................

.............................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

...................................................................................” (NR)

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

...................................................................................” (NR)

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.............................................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

...................................................................................” (NR)

Art. 71. ........................................................................

.............................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

...................................................................................” (NR)

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o (VETADO)

§ 2o (VETADO)

§ 3o (VETADO)” (NR)

Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o (VETADO)

Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge

Este texto não substitui o publicado no DOU de 10.12.2009

Comentários

# 1
12/12/2009

MAURICIO S CHRISTINO

escreveu:

A Nova Lei do Inquilinato vai trazer mais agilidade nas ações de despejo, mas não como alardeado pela imprensa. O acúmulo de demandas na Justiça do País não permitirá tanta velocidade assim. A melhor inovação é a possibilidade do fiador desligar-se da fiança mediante notificação prévia com prazo de 30 dias e responsabilidade remanescente do mesmo por 120 dias. A citação dos fiadores na ação de despejo por falta de pagamento também é salutar facilitando a cobrança. O rito sumário para as ações de revisão de aluguel não traz grandes novidades, para locativos de menor porte, várias demandas já eram ajuizadas nesse procedimento. Mandado de despejo único: é a melhor novidade da lei, afinal não se justificava a expedição de dois mandados ou como recentemente estamos vendo na Justiça Paulista, ou seja, expede-se o mandado de notificação e despejo e após a notificação o mandado permanece com o Meirinho para despejo. Fica melhor para o locador que na maior parte das vezes fica com o imóvel locado sem receber o locativo pór meses e até anos sabedor que nada receberá sofrendo grandes prejuízos. Nem todos os locadores são pessoas de posse, pelo contrário são pessoas que adquiriram o imõvel para ganrantir uma velhice ou renda mínima como uma espécie de poupança. De nossa parte somente aplaudimos as alterações.

# 2
14/12/2009

Olinto Guimarães neto

escreveu:

Fica uma questão a ser discutida. a lei entra em vigor em meados de janeiro de 2.010; sendo dado com fundamnto este intertísico o fato das partes contratantes se adaptarem ao novo mandamus legal. De sorte que, pergunta-se: Haverá a lei 12,112 ser aplicada aos contratoso vincentes e anteriores ao seu advento?
Pelo princípio da retroabilidade da lei, o seja sendo benéfica, haverá de se aplicar aos contratos em andamento, ou celebrados com fins na lei 8.245, vez que a norma vertical auterativa vem beneficiar as duas partes. Além do mais não se trata de um novo diploma e sim ajustamento do diploma vingente. Não criando um novo pilar para sustentar os contratos de locação, apenas esta reforçando o já existente dando-lhe mais substância para reger a relação locáticia. Assim em meu falível entendimehto, haverá sim de aplicar as auterações advindas com a lei 12.112 aos contratos vingentes

# 3
15/12/2009

Ibrahim Hemsi

escreveu:

Os novos Contratos de locaçaõ comercial deverão ser alterados tendo em vista as introduçoes da nova lei 12112? Como deveriam ser alterados ? Na minha opinião , creio que não haverá alteraçoes;

# 4
15/12/2009

Olinto Guimarães neto

escreveu:

Em meu sempre falivel entendimento, vejo que os contratos de locaçao deve ser alterados e muito em sua parte material. em Especial quanto da duraçao e o valor inicial de aluguel, mesmo porque a lei so trouxe agilidade na parte processual mais tirou a segurança jurídica do recebimento de res de alugueis

# 5
09/01/2010

valderes da silva

escreveu:

esta lei,não deixa claro quanto não precissar de fiador ouseja quem aluga precisa de fiador ou pagar seguro fiança?

# 6
11/01/2010

MAURICIO S CHRISTINO

escreveu:

Dra. Valderes. A escolha de uma modalidade de fiança é feita mediante ajuste entre as partes. As mais comuns são a fiança e a famosa caução, colocada em caderneta de poupança. Cada vez mais está se difundindo a garantia do seguro fiança (a maior seguradora desse tipo de garantia é a Porto Seguro) e as outras previstas no artigo 37 da Lei de Locação. O que a "nova lei" garante é o despejo rápido quanto a garantia for perdida. Pode ser até que o locador prefira não ter uma das garantias preferindo o despejo liminar no caso de não pagamento. Mas se houver outras questões como danos no imóvel terá dificuldade de receber o ressarcimento devido.

# 7
20/01/2010

Fernandes Carneiro de Araújo

escreveu:

A lei 12112 de 09 de janeiro de 2009, ela na verdade vem favorecer o locador, quanto que a lei 8.245.91 favorecia o locatário.
Acredito que haverá um aumento sim de imóveis à locação após a aceitação da nova lei pela sociedade. Uma vez que houver comentários em que a lei está funcionando, muitos proprietários irão alugar seu imóveis. Sendo assim o preço cai, bom para o inquilino, bom para o proprietário.

# 8
21/01/2010

carlos santiago

escreveu:

muito bem vindo as alteraçoes feitas na lei 8.245/91. o maior probelama enfrentado pelas administradoras está nas varas, pois, como sabemos, a qunatidade de processos sao bem maior que o efetivo. a lei é agil e a justça é lenta e morosa.

# 9
22/01/2010

Cristiane siqueira

escreveu:

Ao término de um contrato de um ano e, havendo renovação desse contrato, por tempo indeterminado, faz-se necessário novamente a garantia seguro fiança, já fornecida no começo do contrato? Ou esta garantia se estendera ate o locatário entregar o imóvel?

# 10
23/01/2010

REINALDO CAMARGO

escreveu:

A nova lei do inquilinato alcaçará as ações de despejo que estão em andamento para efeito de agilizar o processo ?

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